Инвестиции в коммерческую недвижимость: вкладывать или нет?

Содержание:

Особенности покупки коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость – это объекты, изначально нежилые, которые могут использоваться для ведения бизнеса или другой хозяйственной деятельности. К таким объектам относят склады, офисные здания, торговые центры, производственные комплексы и т.д. При этом недвижимость может приобретаться как непосредственно у застройщика (если речь идет о новых объектах), так и на вторичном рынке.

При покупке коммерческой недвижимости встречаются «подводные камни», о которых обязательно нужно помнить при выборе объекта. Вот основные из них:

покупка у лица, которое действительно имеет право собственности на объект – необходимо убедиться, что продавец имеет все права на предлагаемый вам объект. Это очень важно, поскольку распространена схема мошенничества, когда сделку заключает лицо, не имеющее на это прав, после чего договор оспаривается в суде, и покупатель лишается и денег, и имущества;
капитальность объекта – нередко встречаются ситуации, когда изначально некапитальная постройка (киоски, пристройки и т.д.) переоформляются как капитальные и продаются. Но новый владелец может столкнуться с трудностями в будущем, ведь процедура перевода в капитальное сооружение может быть проведена с нарушениями или вообще фиктивно. Потому если вас интересует капитальная постройка, она должна изначально строиться как капитальная;
перевод из жилого в нежилой фонд – ситуация, сходная с предыдущей. Часто коммерческая недвижимость создается путем переоформления жилых объектов (например, многоквартирных домов или их частей). В этом случае процедура перевода в нежилой фонд должна быть выполнена очень тщательно и в строгом соответствии с законодательством, иначе в будущем покупатель столкнется с проблемами (например, исками от бывших жильцов или тех, кто претендует на право проживания в данном объекте);
отсутствие обременений – коммерческая недвижимость достаточно часто (гораздо чаще, чем жилая) может находиться под арестом или выступать залогом по кредиту предыдущего владельца. По закону такие объекты не могут продаваться до снятия обременения, однако от покупателя могут скрыть данные факты, что вызовет проблемы и споры в будущем. Потому наличие обременений нужно проверять заранее.

Учитывая высокую стоимость и немалые риски при покупке коммерческой недвижимости, рекомендуется заручиться помощью опытного адвоката по недвижимости, который сможет сделать сделку максимально безопасной.

Основные требования к недвижимости

Учитывая факт, что не каждая банковская организация выдает коммерческую ипотеку для физических лиц, еще существуют региональные ограничения в списках предоставляемых предложений. Их нужно будет уточнить по месту оформления кредита в банке.

Недвижимость, приобретаемая для коммерческих целей, должна соответствовать всем требованиям банка, а именно:

  1. Данный объект должен регионально располагаться на территории оформления коммерческой ипотеки для физических лиц.
  2. Только капитально возведенная постройка.
  3. Общая площадь помещения должна быть более 150 метров квадратных.
  4. Целевое использование коммерческого помещения. Если сфера деятельности заемщика сельское хозяйство, то и помещение, которое берется под коммерческую ипотеку для физических лиц, должно использоваться как склад, амбар, свинарник и т. д. Соответственно паркингом оно не будет.
  5. Коммерческое имущество не должно содержать обременений со стороны третьих лиц.
  6. Объект должен иметь соответствующий кадастровый номер, техническую документацию и иные юридические документы, которые отвечают всем нормам.
  7. Наличие документа, подтверждающего оценочную стоимость коммерческой недвижимости, которая была проведена независимым экспертом (со сроком давности не более 6 месяцев). Данная стоимость должна соответствовать рыночной.
  8. Объект коммерческой ипотеки для физических лиц должен быть застрахован.

К объектам коммерческой ипотеки относят такие помещения:

  • Офис.
  • Склад.
  • Торговая точка.
  • Предприятия обслуживания (гостиничные комплексы, столовые и т.д.).
  • Для производственной деятельности.

Это интересно: Как правильно оформить сдачу квартиры в аренду?

Налог на имущество

Ставки налога на имущество физических лиц с каждым годом растут. И составляют от 0,6 до 2 % от кадастровой стоимости объекта коммерческой недвижимости. В зависимости от типа помещения, региона страны и города.

Также кадастровая палата регулярно пересматривает кадастровую стоимость объектов в сторону увеличения. Иногда кадастровая стоимость получается выше рыночной в полтора – два раза.

Высокие налоги на имущество снижают показатели окупаемости и доходности коммерческой недвижимости на 1 – 2 процентных пункта.

Льготы или как не платить налог на имущество

Есть способ абсолютно законно уйти от уплаты налога на коммерческую недвижимость. В соответствии с пунктом от уплаты налога на имущество освобождаются индивидуальные предприниматели, находящиеся на упрощенной системе налогообложения и использующие это имущество в своих предпринимательских целях.

Иными словами, если вы ИП и платите 6% с дохода от сдачи объекта в аренду (а это оптимальный вариант уплаты налогов в арендном бизнесе), вы освобождаетесь от уплаты налога на имущество. Для применения льготы достаточно написать и передать в налоговую инспекцию по месту нахождения объекта недвижимости соответствующее заявление.

Заявление пишется в свободной форме. Пример текста:

Важно! Получить льготу не получится на объект недвижимости, который находится в перечне объектов, расчет налога по которым производится только на основании кадастровой стоимости. В соответствии с , такой перечень определяется региональными органами власти

В него включают торговые и бизнес-центры, многофункциональные комплексы, отдельно стоящие торговые и офисные здания, а также объекты коммерческой недвижимости в некоторых многоквартирных домах

В соответствии с , такой перечень определяется региональными органами власти. В него включают торговые и бизнес-центры, многофункциональные комплексы, отдельно стоящие торговые и офисные здания, а также объекты коммерческой недвижимости в некоторых многоквартирных домах.

Если с отдельно стоящими торговыми и офисными зданиями относительно все понятно, то по каким критерия в список попадают объекты коммерческой недвижимости в МКД я разгадать не смог.

Будем надеяться, что данная льгота будет действовать дальше и с ее помощью инвесторы смогут повысить доходность инвестиций в недвижимость. Но ее могут отменить

Поэтому важно перед покупкой объекта недвижимости проверять его кадастровую стоимость. А также по какой ставке налоговая делает расчет налога на имущество по рассматриваемому объекту

Документы для продажи недвижимости юридическим лицом

Простота и оперативность продажи недвижимого имущества, принадлежащего юрлицу, во многом зависит от того, насколько правильно подготовлены документы.

Перечень необходимых бумаг здесь довольно внушительный, причем отсутствие какой-либо из них может затормозить и воспрепятствовать проведению сделки.

Итак, организация-продавец должна подготовить следующие документы:

  • решение участников ООО, акционеров АО либо единоличного руководителя о продаже, принадлежащей юрлицу недвижимости, подтверждаемое протоколом собрания;
  • копия учредительных документов организации;
  • свидетельства ОГРН и ИНН;
  • выписка из ЕГРЮЛ, подтверждающая, что компания была в установленном порядке поставлена на учет ФНС и что требуемая информация была предоставлена в полном объеме;
  • доверенность либо иной документ на имя представителя организации, который устанавливает его полномочия действовать от ее имени, подписывать документы, заключать сделки и т.д.;
  • паспорт лица, представляющего организацию-участника сделки;
  • документы, подтверждающие, что искомая недвижимость принадлежит компании-продавцу;
  • справка из БТИ об оценочной стоимости имущества – балансовой для зданий, сооружений и помещений либо кадастровой, если продается земельный участок;
  • при продаже отдельно стоящего либо встроенного/пристроенного объекта – документы, подтверждающие право собственности на участок, на котором расположен объект.

Все указанные документы являются обязательными для проведения сделки, однако данный список не является исчерпывающим. В отдельных ситуациях могут потребоваться и иные бумаги. Это может быть, например, копия свидетельства о госрегистрации организации, экспертное заключение о масштабах сделки, справка об отсутствии каких-либо обременений на целевом объекте недвижимости.

Обратите внимание: Как показывает статистика, в каждом конкретном случае перечень нужных документов определяется индивидуально. Для этого лучше обращаться за помощью к юристам соответствующего профиля, которые проанализируют вашу ситуацию и определят, какие бумаги вам понадобятся.. Есть свои особенности и в документальном оформлении и для другой стороны сделки

В частности, если проводится покупка недвижимости у юридического лица, то сам по себе договор купли-продажи не является достаточным подтверждением перехода права собственности. Чтобы стать полноправным владельцем купленного строения или помещения, нужно направить в отделение Росреестра подписанный обеими сторонами договор

Есть свои особенности и в документальном оформлении и для другой стороны сделки. В частности, если проводится покупка недвижимости у юридического лица, то сам по себе договор купли-продажи не является достаточным подтверждением перехода права собственности. Чтобы стать полноправным владельцем купленного строения или помещения, нужно направить в отделение Росреестра подписанный обеими сторонами договор.

Важно! заявителями должны быть обе стороны, указанные в договоре, также допускается участие уполномоченного лица, права которого устанавливаются нотариально заверенной доверенностью.

Вместе с договором в Росреестр нужно подать следующий пакет документов:

  • приложения к договору;
  • акт приема-передачи;
  • свидетельство организации-продавца, подтверждающего его право собственности на проданное помещение;
  • справка из БТИ;
  • кадастровый паспорт, содержащий отметки БТИ и поэтажную экспликацию;
  • квитанция об уплате госпошлины.

Отнесение имущества к предпринимательской деятельности

Данный критерий очень важен, так как если физическое лицо захочет продать недвижимость, но выяснится, что оно использовалось в предпринимательской деятельности, а с момента приобретения не прошло 5 лет (в некоторых случаях 3 года), то необходимо будет заплатить НДФЛ в размере 13% со всей цены продажи.

Физическое лицо лишится следующих «льгот»:

получение имущественного налогового вычета при продаже недвижимого имущества и (или) транспортных средств (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ);

или

возможность уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Еще раз напомню, что с 1 января 2019 года, если срок владения составляет 5 лет (в некоторых случаях 3 года), то при продаже имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, физическому лицу уплачивать НДФЛ не нужно.

Для ИП ситуация следующая. Наличие ИП не влияет на отнесение имущества к предпринимательской деятельности, но воспользоваться правом не платить НДФЛ, введенным с 2019 года для физлиц, ИП не сможет. Поэтому придется уплатить налог при продаже недвижимости по установленному налогоплательщиком режиму налогообложения.

Вопрос отнесения имущества к предпринимательской деятельности также непростой и зависит от конкретных ситуаций.

Анализ судебной практики показывает, что определяющим фактом является использование имущества для удовлетворения личных, семейных, бытовых и иных не связанных с предпринимательской деятельностью потребностей (Определение Конституционного суда РФ от 29 мая 2018 № 1122-О, Определение Верховного Суда РФ от 4 мая 2016 г. № 301-КГ16-3363 по делу № А38-2555/2015). Четкие критерии отсутствуют, поэтому каждую ситуацию следует рассматривать индивидуально.

Многим, думаю, интересен вопрос, является ли продажа квартиры, сдаваемой ранее в аренду, доходом от предпринимательской деятельности? Все зависит от обстоятельств сдачи недвижимости в аренду. Например, если незарегистрированное в качестве ИП лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 18 ноября 2004 г. № 2).

Точные временные рамки в законодательстве не указаны, но с большой вероятностью сдача в аренду на протяжении года, а также отсутствие обстоятельств, подтверждающих желание использовать имущества для личных нужд, будет признана налоговыми органами предпринимательской деятельностью, следовательно, при дальнейшей продаже имущества, сдаваемого в аренду, не удастся воспользоваться указанными выше «льготами».

Данные выводы применимы и для ИП, если недвижимость приобретается для личных целей, то вопросов не возникнет при продаже, но если недвижимость сдавалась в аренду в течение длительного срока (длительность будет оцениваться судом), то при продаже, «льготами» воспользоваться не получится.

Еще более рискованная ситуация, если вы приобрели несколько квартир и сдаете их в аренду. Независимо от регистрации в качестве ИП сдача имущества в аренду в данном случае будет являться предпринимательской деятельностью

При продаже данных квартир, если срок владения составляет более пяти лет, то, учитывая нововведения, появилось право не платить НДФЛ. Правда, это касается только физических лиц, поэтому, пока непонятно как налоговые органы будут реагировать, если вы «случайно» закрыли ИП перед продажей.

Если срок владения составит менее пяти лет, то при продаже воспользоваться имущественными вычетами вы как физическое лицо или как ИП не сможете.

Государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости.

Подписанный договор купли-продажи передается в Росреестр или МФЦ для
регистрации перехода права собственности. Вместе с договором, который
составляется по количеству сторон сделки плюс один экземпляр – для Росреестра,
стороны должны предоставить:

договор купли-продажи объекта недвижимости;

передаточный акт;

Подтверждение исполнения финансовых обязательств, если они должны быть исполнены к моменту подачи договора купли-продажи на государственную регистрацию.

заявление о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество;

документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;

документы продавца и покупателя (паспорта для физлиц, учредительные документы для юрлиц);

нотариально оформленные доверенности на представителей сторон, подающих документы на государственную регистрацию.

иные документы, необходимые для оформления регистрации купли-продажи недвижимости (справка о некрупной сделке, справка об отсутствии заинтересованности, согласие супруга, согласие органов опеки, доверенности и т.д.)

Срок государственной регистрации 7 рабочих дней.

Физические лица: 2 000 рублей.

Юридические лица: 22 000 рублей.

Приемка помещения.

Объективно говоря, приемка помещения может иметь место и до государственной
регистрации купли-продажи недвижимости. Однако в большинстве случаев это
все-таки происходит после. Передаточный акт подтверждает передачу объекта
недвижимости новому собственнику и означает, что с это момента все риски по
зданию несет покупатель. При этом оплата налогов на недвижимость и арендной
платы за землю будет считаться не с момента подписания передаточного акта, а с
момента государственной регистрации сделки купли-продажи.

После приемки помещения/здания покупателю будет необходимо в течение месяца
переоформить договоры на снабжение помещения коммунальными услугами во
избежание их отключения.  договор аренды
земельного участка также следует оперативно переоформить.

Особенности налогообложения сделок купли-продажи.

Налогообложение недвижимости

Что касается налогообложения, то ситуация следующая.

НДФЛ

При покупке недвижимости физическое лицо покупатель НДФЛ не уплачивает. Если
Вы планируете владеть объектом меньше пяти лет, то в момент продажи его придется
уплатить с разницы между ценой продажи и покупки.

Например, Вы купили офисное помещение за 5 млн. руб. Владели и пользовались
3,5 года, а потом продали за 7 млн. руб. В этом случае Вам придется уплатить
260 000 руб. или математически: (7 000 000 –
5 000 000)*13%=260 000 руб.

Налогоплательщик физическое лицо может воспользоваться имущественным
налоговым по НДФЛ при покупке или строительстве квартиры или дома в
2 000 000 рублей, а также по уплате процентов по ипотеке в сумме не
более 3 000 000 руб.

УСН для ИП и ЮЛ

При покупке никаких налоговых обязательств по данному налогу не возникает.
При продаже размер налога зависит от того, какую систему использует покупатель:

6% от полученных доходов.

Например, Вы, как предприниматель на УСН, купили офисное помещение за 5
млн. руб. Владели и пользовались 6 лет, а потом продали за 7 млн. руб. В этом
случае Вам придется уплатить 420 000 руб. или математически:
7 000 000*6%=420 000 руб.

15% с разницы доходы минус
расходы.

Например, Вы, как предприниматель на УСН, купили офисное помещение за 5
млн. руб. Владели и пользовались 6 лет, а потом продали за 7 млн. руб. В этом
случае Вам придется уплатить 300 000 руб. или математически: (7 000 000
– 5 000 000)*13%=260 000 руб.

Данный пример носит лишь ознакомительный характер. Реальный размер налога
может быть совсем другим, так как налогоплательщик может уменьшить полученные
доходы не только на расходы на приобретение, но и на другие расходы. Их
перечень указан в Налоговом кодексе. В этом случае сумму налога можно
значительно сократить.

Общая система налогообложения.

Налог на прибыль

Уплачивается при продаже по ставке 20%. Налоговой базой будет являться полученный
налогоплательщиком доход.

Также все собственники уплачивают налог
на недвижимость. Если в отношении объекта недвижимости определена
кадастровая стоимость, то налоговой базой является кадастровая стоимость. Ее
размер можно легко узнать, как через общедоступную базу Росреестра, так и
получив выписку из ЕГРН.

Налоговая ставка не может превышать 2,2% от кадастровой стоимости
недвижимого имущества.

В отношении жилых домов и квартир 0,1% от кадастровой стоимости.

Надеемся наша статья помогла Вам
найти ответы на вопросы.

Как проверить коммерческую недвижимость перед покупкой?

Прежде, чем заключить сделку по покупке коммерческой недвижимости, обязательно нужно осуществить ряд проверок, которые касаются как самого объекта, так и продавца

Прежде всего, нужно уделить внимание таким нюансам:

личность владельца – нужно убедиться, что тот, кто выдает себя за собственника коммерческой недвижимости, действительно является таковым, а также может ли он распоряжаться объектом;
наличие обременений – даже если права владельца на объект подтверждены, он может находиться под арестом или выступать залогом по незакрытому кредиту. В этом случае сделку заключать нельзя – она легко может быть оспорена;
права третьих лиц – нередко у коммерческой недвижимости есть несколько совладельцев, и продажа объекта возможна только с их согласия

Также права третьих лиц могут нарушаться, если процедура переведения объекта из жилого фонда в нежилой была проведена с нарушениями;
история операций с данным объектом недвижимости – нужно убедиться, что предыдущие перепродажи недвижимости выполнялись в рамках законодательства, иначе это может стать причиной обжалования договора в суде и его расторжения;
финансовая состоятельность продавца – даже если все документы при покупке коммерческой недвижимости в порядке, но продавец испытывает финансовые трудности и потенциально может быть признан банкротом, от сделки лучше отказаться, поскольку кредиторы впоследствии имеют право оспорить все сделки обанкротившегося, в том числе и продажу недвижимости;
соблюдение строительных и других норм – особо важно при покупке нового объекта у застройщика. Компания должна предоставить все необходимые документы и заключения соответствующих служб, подтверждающие, что все операции выполнялись в соответствии с требованиями и нормами, и у владельца не возникнут проблемы с проверяющими органами или при эксплуатации недвижимости.

Провести полную и глубокую проверку объекта пред покупкой сможет только опытный и профессиональный адвокат по вопросам недвижимости, специализирующийся на подобных вопросах. Его помощь станет незаменимой и минимизирует все риски при заключении сделки.

Как не переплатить за недвижимость — несколько простых рекомендаций для физического лица

Теперь давайте поговорим о финансовой стороне данного вопроса. Покупка недвижимости само по себе достаточно затратное финансовое предприятие, которое помимо этого может иметь множество «подводных камней». А если учитывать дополнительные затраты на различных специалистов, то экономия любых средств окажется весьма приятной. Мы подобрали несколько самых важных рекомендаций, которые помогут физическому лицу сэкономить ваши деньги:

Не экономьте на сторонних специалистах. Это может показаться странным, но действительность обстоит именно таким образом. Грамотная оценка имущества может значительно снизить заявленную стоимость

Также это обезопасит от покупки неликвидных объектов, что тоже очень важно.
Не гонитесь за покупкой недвижимости в центре, у данных предложений есть свои «подводные камни» и особенности. Да, мы говорили выше, что помещения, находящиеся в деловом центре города, обладают гораздо большей ликвидностью

Но не стоит забывать, что цена на них гораздо выше. Достаточно часто она необъективно завышена. Выбрав место с хорошей транспортной развязкой и коммуникациями, вы сэкономите ощутимую часть денег при этом сохранив ликвидность.
Внимательно следите за предложениями банков. Поддержка малого и среднего бизнеса — одна из ключевых программ, проводимых государством. Можно встретить действительно очень выгодные кредитные и ипотечные предложения. Процентная ставка по таким кредитам может быть ощутимо ниже, что позволит вам сэкономить средства и направить их на реализацию других инвестиционных проектов.
Ищите предложения на первичном рынке недвижимости. Это касается покупки коммерческой, а также жилой недвижимости физическим лицом. На ранних этапах застройки подобный объект может обойтись физическому лицу на 30-40% дешевле конечной стоимости. Но не стоит забывать об обманутых дольщиках. Поэтому выбирайте только надежных застройщиков, реализовавших ни один проект.
Следите за акционными предложениями. Для кого-то может показаться странным, но на рынке недвижимости регулярно проходят акции и распродажи. Все дело в том, что застройщику гораздо более интересно продать как можно больше объектов, пусть и по сниженной цене. Единственным минусом можно считать ограниченность предложения во ремени. Как правило, есть несколько дней на принятие решения, что в случае с недвижимостью очень мало.

Законодательная база

Приобретение коммерческих площадей контролируется Гражданским кодексом, статьи 550, 554, 555.

В статье 550 сказано о форме договора продажи недвижимости, в статье 554 – о предмете договора. В статье 555 имеет речь о стоимости объекта.

Статья 550 ГК РФ. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Статья 554 ГК РФ. Определение предмета в договоре продажи недвижимости

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статья 555 ГК РФ. Цена в договоре продажи недвижимости

  1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

  • Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
  • В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

В Жилищном кодексе есть статья 158. В ней сказано о предмете договора в случае, если коммерческая недвижимость находится в многоквартирном доме. Поскольку объект может располагаться на участке земли, находясь в собственности одного лица, нужно сделать его описание. Об этом сказано в Земельном кодексе, в п.4 статьи 35.

Уплата налога на выручку с продажи коммерческой недвижимости: нюансы и примеры

Изученные нами выше нормы права регламентируют в равной степени правоотношения, связанные с налогообложением как жилой, так и коммерческой недвижимости. Без разницы, что продает гражданин — квартиру, гараж, офис — в отношении налогообложения получаемых доходов будут действовать одни и те же нормы права, закрепленные в НК РФ. Налог с продажи офиса физическим лицом начисляется по тем же основным принципам, что и с реализацией квартиры.

Вместе с тем, законодательство, регламентирующее налогообложение соответствующей выручки, заметно отличается от законодательства, определяющего порядок исчисления налоговых вычетов — важнейшей составляющей расчета итоговой суммы платежа в бюджет. Так, данные вычеты можно получать только с жилой недвижимости. С коммерческой — нельзя.

В числе иных доступных владельцу жилой недвижимости вычетов по закону — 1 000 000 рублей, который можно использовать для снижения налогооблагаемой базы в тех случаях, когда продавец не может подтвердить расходы на покупку квартиры (чтобы использовать именно их для снижения базы по НДФЛ). Владелец коммерческой недвижимости не наделен подобной привилегией.

Но, так или иначе, в данном случае — речь именно о доходах с продажи имущества, причем, коммерческого назначения. Рассмотрим несколько возможных сценариев начисления налогов на них.

Условие: продана недвижимость, что оформлена до 2016 года.

Пример 1.

Васильев А.С. в 2015 году купил офис за 2 000 000 рублей, а летом 2016-го смог реализовать его за 2 100 000 рублей. Поскольку Васильев не владел недвижимостью 3 года, то обязан будет исчислить с полученной выручки НДФЛ по налогооблагаемой базе в виде разницы между выручкой и расходами на покупку офиса — то есть, со 100 000 рублей. НДФЛ, таким образом, составит 13 000 рублей.

Пример 2.

Никифоров В.Н. в 2011 году купил офис за 1 000 000 рублей, а летом 2016-го реализовал его за 1 500 000 рублей. Поскольку Никифоров владел офисом более 3 лет, то он не обязан будет уплачивать никаких налогов.

Пример 3.

Савельев А.В. в 2014 году купил офис за 1 500 000 рублей, а летом 2016-го продал его за 1 600 000 рублей. Вместе с тем, Савельев утерял документы, подтверждающие покупку данного офиса, вследствие чего обязан будет заплатить после его продажи налог со всего дохода — 208 000 рублей (13% от 1 600 000).

Условие: продана недвижимость, оформленная после 01.01.2016 года.

Пример 1.

Лаврентьев А.В. в 2016 году приобрел офис за 3 000 000 рублей, а в 2017-м реализовал его за 3 500 000 рублей. По государственному кадастру цена офиса — 4 000 000 рублей. Гражданин обязан будет рассчитать НДФЛ с базы по соответствующему налогу в величине 3 500 000 рублей, поскольку она — больше, чем цена объекта по государственному кадастру — 2 800 000 рублей, умноженная на определенный законом коэффициент (то есть, 4 000 000 * 0,7).

Снизив базу на совершенные расходы — 3 000 000 рублей, Лаврентьев заплатит НДФЛ на полученную выручку в величине 65 000 рублей (13% от 500 000 — разницы между выручкой и расходами при покупке объекта).

Пример 2.

Антонов В.Н. в 2016 году купил офис за 10 000 000 рублей, а в 2017-м продал его за 11 000 000 рублей. Установленная кадастровая цена офиса составляет 17 000 000 рублей.

Антонов должен будет рассчитать НДФЛ, исчисленный исходя из той базы, что соответствует установленной кадастровой цене, которая умножена на 0,7 — то есть, 11 900 000 рублей. Это обусловлено тем, что доходы Антонова с продажи офиса — меньше, чем кадастровая стоимость, которая в установленном порядке умножается на коэффициент. Данную налогооблагаемую базу Антонов уменьшает на совершенные расходы, и уплачивает налог в размере 247 000 рублей (13% от 1 900 000 — разницы между кадастровой ценой, умноженной на коэффициент и расходами при покупке офиса).

Определенными нюансами характеризуется налогообложение выручки от реализации недвижимости, оформленной на индивидуального предпринимателя. Каким именно образом исчисляется налог с продажи коммерческой недвижимости физическим лицом в статусе ИП?

Какие существуют способы продажи коммерческой недвижимости – ТОП-3 основных способа

Продавать недвижимость в первый раз чертовски сложно и страшно, особенно для людей впечатлительных и не имеющих врождённой деловой хватки. Новичков нередко обманывают, вводят в заблуждение, «кидают» и «разводят».

Чтобы этого избежать, следует заранее решить для себя, как именно вы будете продавать своё имущество – самостоятельно или с привлечением профессиональных помощников. Сразу скажу, что первый вариант не подходит для новичков.

Рассмотрим все способы продажи обстоятельно и подробно.

Способ 1. Самостоятельная продажа

Этот способ стоит выбирать тем, у кого есть хотя бы минимальный опыт серьёзных сделок с недвижимостью. Если вы никогда не занимались такими делами, столкнетесь с трудностями уже на первом этапе. Например, не сможете адекватно оценить своё помещение и слишком занизите или завысите цену.

Ещё одно важное обстоятельство: чтобы самостоятельно заниматься продажей, нужно иметь неограниченный запас времени. Вы будете сами организовывать рекламную кампанию, отвечать на звонки, встречаться с потенциальными покупателями

Если у вас, помимо продажи, есть другие занятия, будьте готовы, что времени на них будет оставаться всё меньше и меньше.

Вывод: не умеешь продавать или нет на это времени, не берись. Делегируй эту задачу тем, кто может и умеет.

Способ 2. Пользование услугами частного риэлтора

Частный маклер – это высококвалифицированный специалист, работающий независимо от агентств недвижимости. Поскольку такому «вольному стрелку» не нужно регулярно «отстёгивать» процент с дохода в корпоративный котёл, он берет за свои услуги меньше на 25-50%.

Но есть опасность, что вам попадётся аферист, непрофессионал или новичок. Среди частных маклеров с коммерческой недвижимостью работают единицы. Такого спеца можно найти в Москве или СПб, но, например, в Барабинске — сложно или невозможно.

В любом случае работать с ним, как и с ангажированным агентом, нужно строго по контракту.

Способ 3. Обращение в агентство недвижимости

Это оптимальный вариант для делового человека. Услуги агентства стоят денег, но эти затраты в конечном счете с лихвой окупаются. При условии, конечно, что вашим объектом занимаются настоящие профи с опытом ведения подобных дел.

У каждой конторы имеется готовая клиентская база, так что поиск покупателя, звонки и переговоры агенты берут на себя. Они же проследят за юридической чистотой сделки, займутся подготовкой и оформлением документации, финансовыми взаиморасчетами.

За хорошим риэлтором продавец, как за каменной стеной. Можно не бояться, что помещение уйдёт по дешёвке или его приберут к рукам мошенники.

О том, как работают агентства недвижимости, читайте более подробный материал.

Небольшая таблица наглядно демонстрирует основные плюсы и минусы всех способов продажи:

Советы для экономных

Выбирайте окраину города

Чем дальше помещение от центра города, тем ниже на него цена. Если вы не собираетесь приглашать в офис партнеров и клиентов, а планируете вести бизнес удаленно, то для вас совершенно не имеет смысла покупать недвижимость в центре

Однако обращайте внимание на удобную транспортную доступность, если не хотите бороться с вечными опозданиями сотрудников на работу

Найдите выгодную ипотечную программу

Не все знают, что в ипотеку можно купить нежилое помещение, а не только квартиру. Сравните предложения от разных банков и выберите ипотеку с самым низким процентом. Прочитав статью дальше  вы узнаете, в какие банки выгоднее обратиться.

Ловите акции и скидки

Многие застройщики запускают рекламные акции, чтобы скорее продать недвижимость и окупить строительство. На этом можно сэкономить 15-25% от возможной суммы сделки. Так что следите за рекламными предложениями.

Покупайте недостроенное

Цена помещения в строящемся здании обычно на 30-40% ниже, чем в законченном. Конечно, вы рискуете связаться с долгостроем или недобросовестной компанией

Поэтому выбирая этот вариант сэкономить, обращайте внимание на отзывы о застройщике и стаж его работы. Если фирма возводит недвижимость не менее 10 лет и построила за это время множество зданий, в этом случае риск для вас минимален

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector